禾盛景觀?????
報(bào)道：目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了下半場(chǎng)快結(jié)尾的階段，各級(jí)地方政府不再歡迎單純的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)而支持和吸引那些帶產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，政府尤其歡迎產(chǎn)城結(jié)合、產(chǎn)人結(jié)合和產(chǎn)融結(jié)合的大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合體，該類項(xiàng)目能夠?yàn)榈胤秸畮?lái)稅收、帶來(lái)就業(yè)、帶來(lái)民生這種社會(huì)效益，因此康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體就越來(lái)越受到各級(jí)地方政府的歡迎。
包括萬(wàn)達(dá)、恒大、融創(chuàng)、中冶置業(yè)在內(nèi)的一批知名開發(fā)商都在具有稀缺性的旅游目的地布局，主打以生態(tài)環(huán)境為賣點(diǎn)的康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，而種種跡象也表明，隨著中國(guó)人口老齡化加速以及人們對(duì)于美好生活環(huán)境關(guān)注度提高，這類以環(huán)境為主要賣點(diǎn)的地產(chǎn)需求正在逐步升溫，有望成為市場(chǎng)黑馬。
很多人認(rèn)為養(yǎng)生旅游需要政府的支持，那么其實(shí)這個(gè)說(shuō)法在前幾年是對(duì)的?，F(xiàn)在來(lái)看這個(gè)說(shuō)法也不完全正確，甚至說(shuō)是錯(cuò)誤的。
因?yàn)橐郧拔覀冡槍?duì)于養(yǎng)生旅游，實(shí)際上以前是養(yǎng)老社區(qū)，那個(gè)時(shí)候特別是民政部門對(duì)這種養(yǎng)老支持力度非常大，按床位補(bǔ)，有一個(gè)床位每年補(bǔ)一萬(wàn)塊錢左右，所以很多的開發(fā)商就是依靠這種政府這個(gè)補(bǔ)貼來(lái)掙錢，而個(gè)人所交的錢很少。
但現(xiàn)在來(lái)看，作為康養(yǎng)旅游或者是養(yǎng)生旅游來(lái)講，這是一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)。文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，被譽(yù)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，涉及吃、穿、住、行、購(gòu)等多個(gè)方面，有著相當(dāng)大的目標(biāo)人群，可以在短時(shí)間內(nèi)迅速拉動(dòng)消費(fèi)，前景非常的廣闊。
面對(duì)這樣一種新的形勢(shì)、新的階段，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型投資大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目。但是大家普遍缺經(jīng)驗(yàn)、缺模式、缺運(yùn)營(yíng)方式。
從目前來(lái)看遠(yuǎn)離大城市、遠(yuǎn)離城市中心區(qū)域的大型風(fēng)景名勝區(qū)的所謂康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目失敗的越來(lái)越多，到底原因是什么呢 如果說(shuō)成功的項(xiàng)目鳳毛麟角失敗的項(xiàng)目越來(lái)越多，那么這個(gè)行業(yè)還值得投資嗎？
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”浪潮下的市場(chǎng)潛力
統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年末，我國(guó)60周歲及以上人口24949萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.9%，增加859萬(wàn);65周歲及以上人口16658萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.9%，增加827萬(wàn)，老年人口比重持續(xù)上升。而世界衛(wèi)生組織預(yù)測(cè)，2033年前后中國(guó)老齡人口將翻番到4億，到2050年，中國(guó)將有35%的人口超過(guò)60歲，成為世界上老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家。
顯然隨著我國(guó)老齡化速度的加快，老年人口的爆炸式增長(zhǎng)。獨(dú)生子女家庭越來(lái)越多，城市空巢率越來(lái)越高，在此背景下，健康老齡化成為我國(guó)應(yīng)對(duì)人口老齡化的必由之路。
國(guó)家也在持續(xù)加碼康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)，2013年以來(lái)先后出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》等指導(dǎo)性文件，為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)重大戰(zhàn)略機(jī)遇，提供了政策利好大環(huán)境。
2016年發(fā)布的《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》則指出，應(yīng)積極促進(jìn)健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合，催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超過(guò)8萬(wàn)億元，到2030年達(dá)到16萬(wàn)億。隨著人們生活水平的提高和健康消費(fèi)意識(shí)的提升，養(yǎng)生、醫(yī)養(yǎng)、養(yǎng)老產(chǎn)品日漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)。
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景來(lái)看，從國(guó)家政策的支持力度來(lái)看這個(gè)行業(yè)肯定是會(huì)越來(lái)越好，是一個(gè)藍(lán)海，是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。
面對(duì)這樣一個(gè)重大的戰(zhàn)略機(jī)遇，面對(duì)這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)窗口、面對(duì)這樣一個(gè)大風(fēng)口，房地產(chǎn)開發(fā)商如果要轉(zhuǎn)型投資康養(yǎng)地產(chǎn)的話到底需要注意哪些問(wèn)題，到底需要解決哪些問(wèn)題。
轉(zhuǎn)型康養(yǎng)需注意十個(gè)問(wèn)題
1.缺乏敬畏感，急功近利導(dǎo)致死得快
很多商界精英，在企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型或二次創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這個(gè)行業(yè)既有國(guó)家政策大力支持，也存在著日益增加的市場(chǎng)規(guī)模，于是積極跨涌入，但往往忽視了風(fēng)口之下暗藏陷阱。目前中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是典型的“三高一低一長(zhǎng)”產(chǎn)業(yè)，即“高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高技術(shù)、低利潤(rùn)、回報(bào)周期長(zhǎng)”，玩轉(zhuǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)有諸多陷阱，譬如“資金投入巨大、開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)匱乏、專業(yè)人才匱乏等”。玩不好，按照自己以往的投資邏輯和企業(yè)運(yùn)作思維來(lái)搞，反而死的更快。
2.沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，項(xiàng)目缺少“生命力”
一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)輒投資數(shù)十億、占地規(guī)模幾百上千畝，規(guī)模大，設(shè)施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨(dú)依靠養(yǎng)生度假娛樂(lè)，嚴(yán)重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營(yíng)不久就難以為繼。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒(méi)有長(zhǎng)久的生命力。嚴(yán)格來(lái)講，養(yǎng)老地產(chǎn)里的娛樂(lè)、餐飲、住宿、購(gòu)物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是養(yǎng)老地產(chǎn)的支撐。這些項(xiàng)目看起來(lái)眼花繚亂，但都不足以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的根本產(chǎn)生支撐作用。
3.缺乏依托，孤木難成林
養(yǎng)老地產(chǎn)大多地處郊外，千萬(wàn)不要想著方圓多少公里內(nèi)，就你一家養(yǎng)老地產(chǎn)，獨(dú)門生意就好做。事實(shí)上，一個(gè)獨(dú)立的養(yǎng)老地產(chǎn)，如果周邊沒(méi)有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會(huì)壟斷生意，甚至基本沒(méi)人愿意來(lái)。絕大多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)是依托不了景區(qū)的，依托不了景區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)，怎么辦呢 那就要尋求以下依托模式：抱團(tuán)依托、跨界依托、特產(chǎn)依托、復(fù)興依托、稀缺依托、品類依托、位置依托、自我依托等。
4.沒(méi)有差異性規(guī)劃、盲目跟風(fēng)
目前許多養(yǎng)老地產(chǎn)壓根沒(méi)有規(guī)劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類。一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發(fā)建設(shè)，沒(méi)有主題，沒(méi)有創(chuàng)意，沒(méi)有吸引力，完全喪失競(jìng)爭(zhēng)力。更有甚者，完全拷貝附近一個(gè)盈利好的養(yǎng)老項(xiàng)目。另一方面，一些規(guī)劃師，只是把其他養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目拆零散，再組裝成一個(gè)新的方案來(lái)濫竽充數(shù)。
5.不懂營(yíng)銷，自認(rèn)為“酒香不怕巷子深”
新媒體時(shí)代，新的營(yíng)銷手段層出不窮，可是當(dāng)你告訴莊主用社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)不用花錢，只需營(yíng)造氛圍、推介項(xiàng)目、互動(dòng)交流培養(yǎng)感情、實(shí)時(shí)制造話題引起關(guān)注時(shí)，某些投資人一句話完事：我不會(huì)!他們以為養(yǎng)老地產(chǎn)建成，環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、吃住不愁，都市報(bào)上登幾個(gè)版的廣告就可以等著顧客上門了。但這個(gè)時(shí)代真的過(guò)去了!
6.不懂運(yùn)營(yíng)，全盤皆輸
當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的項(xiàng)目，不缺規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師，不缺施工方、材料供應(yīng)方，缺的恰恰就是運(yùn)營(yíng)高手——操盤手!操盤手要做的就是團(tuán)隊(duì)建設(shè)、日常運(yùn)營(yíng)、品牌塑造、持續(xù)銷售、服務(wù)升級(jí)、危機(jī)公關(guān)。一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)從開業(yè)，運(yùn)營(yíng)，健康發(fā)展，最后實(shí)現(xiàn)盈利，全靠操盤手帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力。
7.不愿學(xué)習(xí)，固步自封
這個(gè)時(shí)代最大的特點(diǎn)就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異。你打個(gè)盹，就可能錯(cuò)過(guò)一次發(fā)展的機(jī)會(huì)。養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著前所未有的新形勢(shì)、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。比如對(duì)有些投資人來(lái)說(shuō)，土地運(yùn)作流轉(zhuǎn)、PPP、聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)等概念都是以前沒(méi)有接觸過(guò)的，更別說(shuō)一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習(xí)、考察、調(diào)研、培訓(xùn)等常態(tài)化，方能實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展。
8.理解偏差，投資誤入歧途
房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價(jià)值+硬件價(jià)值+外部配套價(jià)值”。養(yǎng)老地產(chǎn)的高端實(shí)際上看三個(gè)方面，第一個(gè)是人護(hù)比，第二個(gè)是配套比，第三個(gè)是人性關(guān)懷。養(yǎng)老項(xiàng)目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細(xì)節(jié)。如果不理解養(yǎng)老“高端”的真正內(nèi)涵，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，就是誤入歧途。
9.養(yǎng)老地產(chǎn)成本過(guò)高，經(jīng)營(yíng)壓力大
這里的成本分為兩個(gè)方面，一是養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)人力資源的要求高，在普遍物價(jià)上漲的大情勢(shì)下，用工成本高，而且養(yǎng)老地產(chǎn)大多在城郊，相對(duì)于遠(yuǎn)郊的農(nóng)村用工，成本偏高。第二就是土地成本，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)一畝。如此高額的成本，必然帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。
10.不會(huì)處理同政府的關(guān)系
無(wú)論是土地運(yùn)作，還是項(xiàng)目申報(bào)，亦或項(xiàng)目的建設(shè)，再或基礎(chǔ)配套的完善，甚至資金缺口的彌補(bǔ)，等等，方方面面的諸多工作都有待對(duì)政策的正確把握、同政府的密切合作才能達(dá)成。退一萬(wàn)步講，政府的相關(guān)補(bǔ)助也是許多養(yǎng)老地產(chǎn)前期立足生存的主要依靠。
